دسته: شهر، مسکن و عمران
آیا بیشتر بودن تعداد افراد شاغل در یک خانوار، الزاماً به معنای احتمال بیشتر مالکیت مسکن است؟ بررسی اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوارهای شهری در سال ۱۴۰۳ نشان میدهد پاسخ چندان ساده نیست. اگرچه افزایش تعداد افراد دارای درآمد میتواند ظرفیت مالی خانوار را برای پسانداز و خرید مسکن افزایش دهد، اما مالکیت خانه بیش از آنکه صرفاً به درآمد و اشتغال فعلی وابسته باشد، نتیجه سابقه اقتصادی، امکان پسانداز و انباشت دارایی در طول زمان است.
با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، انتظار میرفت تقاضا برای اوراق «تسه» افزایش پیدا کند و قیمت این اوراق نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. اما رفتار بازار نشان میدهد این اتفاق، دستکم تاکنون، چندان پررنگ نبوده است.
تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
در این گزارش، فایلهای اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمعهای خرید مناطق مختلف تهران را رصد کردیم. هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت بسته به عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح درآمد منطقه، میزان تردد مشتری، برندهای فعال در پاساژ، کیفیت خدمات مجتمع و جایگاه واحد در با یکدیگر فاصله زیادی دارند و این تفاوت قیمت باعث میشود از منظر توجیه اقتصادی، انتظارات فروش یک واحد تجاری در پاساژهای مختلف نیز متفاوت باشد. علاوه بر هزینه اجاره، سایر هزینههای جاری مانند شارژ مجتمع، هزینه انرژی، نیروی انسانی و … نیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و سطح خدمات پاساژ قرار دارند. برای نمونه، بررسی فایلهای موجود نشان میدهد یک واحد تجاری حدود ۱۳ متری در کوروش مال با شرایط رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حدود ۱۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ در حالی که در هروی سنتر یک واحد با متراژ مشابه با رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵۰ میلیون تومان فایل شده است.
یکی از پرسشهایی که در ادبیات اقتصاد مسکن مطرح میشود این است که چه ارتباطی بین اشتغال و مالکیت مسکن وجود دارد؟ آیا افزایش تعداد افراد شاغل در یک خانوار، به افزایش احتمال مالکیت مسکن منجر میشود؟
برای پاسخ به این پرسش، اطلاعات طرح هزینه و درآمد خانوار شهری سال ۱۴۰۳ مرکز آمار ایران را بررسی کردیم؛ انتظار میرود خانوارهایی که درآمد فعال بیشتری دارند، شانس بالاتری برای خرید مسکن داشته باشند؛ اما نتایج نشان میدهد مالکیت مسکن تنها بازتاب درآمد فعلی خانوار نیست. عواملی مانند سابقه درآمدی، امکان پسانداز، سن خانوار و فرصت انباشت دارایی در طول زمان نیز نقش مهمی در شکلگیری مالکیت دارند.
بالاترین سهم مالکیت نه در میان شاغلان، بلکه در میان خانوارهای دارای درآمد بدون کار مشاهده میشود؛ ۸۶.۶ درصد خانوارهای این گروه مالک مسکن هستند. بررسی سن خانوارها نیز این الگو را تأیید میکند؛ سهم مالکیت از ۲۵.۱۶ درصد در میان خانوارهای جوان زیر ۳۰ سال، به ۸۸.۷۲ درصد در خانوارهای دارای سرپرست ۶۰ سال و بیشتر افزایش مییابد؛ مالکیت مسکن بیشتر نتیجه انباشت دارایی در طول زمان است تا ً درآمد و اشتغال فعلی خانوار.
قیمت اجاره داخل یک منطقه تهران میتواند از محلهای به محله دیگر نزدیک به دو برابر شود. بررسی ۱۰۹۹ فایل رهن و اجاره در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نشان میدهد بخش مهمی از اختلاف قیمت درون خود مناطق شکل گرفته است نه میان مناطق. فاصله میانگین رهن کامل هر مترمربع میان گرانترین و ارزانترین منطقه حدود ۳۲ درصد است، این فاصله میان دو محله در منطقه ۲۰ به ۸۹ درصد میرسد. سن بنا نیز بخش دیگری از این تفاوت را توضیح میدهد؛ واحدهای ساختهشده از سال ۱۴۰۰ به بعد، بسته به منطقه، بین ۲۶ تا ۵۳ درصد بالاتر از واحدهای قدیمیتر قیمت خوردهاند.
در شرایطی که طبق مصوبه سران قوا قراردادهای اجاره مسکن باید به صورت خودکار تمدید شود موارد متعددی از عدم رعایت سقف مجاز ۲۵ درصد و صدور حکم تخلیه دیده میشود که به عنوان نمونه در هفتههای اخیر بر مبنای شکایت یک موجر مبنی بر پایان مهلت قرارداد، حکم تخلیه منزل از سوی دادگاه صادر شده است.
سقف تسهیلات ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم در تهران به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با انتقاد از نبود نظارت صنفی بر پلتفرمهای انتشار آگهی مسکن گفت: بسیاری از اتفاقات و تخلفات در فضای مجازی رخ میدهد، اما در نهایت این اتحادیهها و اصناف هستند که باید درباره آن پاسخگو باشند، در حالی که نقش و جایگاه مشخصی در این حوزه ندارند.
