براساس پیش بینیها، تحلیل وضعیت بازار مسکن در سال ۲۰۲۶ برای کشورهای آمریکا، انگلستان،ژاپن، چین، امارات(دبی) و ایران به شرح زیر است:
۱. ایالات متحده آمریکا
بر اساس پیش بینی بانک آمریکا و سخنرانی جرم پاوم رییس سابق فدرال رزورو بازار مسکن این کشور در سال ۲۰۲۶ رو به بهبود خواهد رفت به شرطی که چالش های ساختاری این بازار حل شود. یک به یک به مولفه های موثر بر بازار مسکن این کشور می پردازیم:
- تقاضا و فروش: انتظار میرود فروش مسکن در سال ۲۰۲۶ افزایش متقاعدکنندهای داشته باشد. کارشناسان انتظار دارند از فصل بهار بازار مسکن این کشور شاهد شروع یک رونق باشد.
- نرخ بهره و وام: پیشبینی میشود با توجه به کاهش های نرخ بهره که در ۲۰۲۵ داشتیم و هدف گذاری تورم ۲ درصدی و نرخ فعلی اوراق رهنی (حدود ۶ درصد) وضعیت تقاضا و قیمت مسکن و وام مسکن بهتر شود. با این حال، جروم پاول هشدار داده است که کاهشهای جزئی نرخ بهره (مانند ۲۵ واحد) تفاوت ساختاری اثرگذاری در چالشهای بازار مسکن ایجاد نمیکند. با نگاهی به آینده، افزایش درآمد و به طور بالقوه کاهش نرخ وام مسکن می تواند نگرانی های مربوط به قیمت را کاهش دهد. یکی از کارشناسان بانک آمریکا میگوید: «کاهش نرخهای بانک مرکزی میتواند به کاهش نرخهای وام مسکن کمک کند و از تقاضای مسکن حمایت کند، اگرچه نرخهای بهره در حال حاضر در انتظار کاهش برخی نرخها هستند.» با این حال، خانههای بیشتری فروخته نشده باقی میمانند و فهرستهای بیشتری از بازار خارج میشوند و فصل فروش بهار ۲۰۲۶ را به آزمونی حیاتی برای تقاضای مسکن تبدیل میکند.
- مقرونبهصرفه بودن: هم اکنون قسط وام مسکن حدود ۲۹ درصد از درآمد ماهیانه خریداران را تشکیل می دهد. پیشبینی میشود این وضعیت در سال ۲۰۲۶ ادامه یابد که برای اولین بار از سال ۲۰۲۲، این رقم به زیر کانال۳۰ درصد میرسد.
قیمت مسکن در اکثر مناطق در سال جاری پس از چندین سال افزایش سریع تثبیت شد. از ژوئن ۲۰۲۰ تا ژوئن ۲۰۲۲، قیمت ها ۴۰٪ افزایش یافت. از آن زمان، تا سپتامبر ۲۰۲۵، رشد ارزش مسکن به ۷٫۸ درصد کاهش یافت. انتظار می رود همچنان این کاهش رشد قیمت ادامه دار باشد. همچنان مشکل اصلی این بخش مشکلات ساختاری است. کمبود عرضه مسکن و نرخهای بهرهای که همچنان بالاتر از دوران پاندمی هستند، مانع از آن می شود شهروندان بتوانند خانه خود را عوض کنند.
۲. چین
در چین کلا اوضاع بسیار متفاوت و بحرانی است. یک به یک به هر کدام از چالش های بازار مسکن در این کشور اشاره می کنیم.
- کاهش سرمایهگذاری: سرمایهگذاری در بخش املاک با کاهش چشمگیر روبرو شده است. البته این کاهش فقط به بخش مسکن معطوف نیست. کاهش همزمان سرمایهگذاری در مسکن، زیرساخت و تولید نشاندهنده وضعیت نابسامان اقتصاد این کشور است.
- بحران بدهی: شرکتهای بزرگ حوزه املاک و مستغلات با مشکل بازپرداخت اوراق قرضه و خطر ورشکستگی مواجه هستند. این بحران پیش از این گریبانگیر غولهای بزرگ این حوزه شده بود.
- روند نزولی: روند کاهشی فروش خانههای جدید برای پنجمین سال متوالی ادامه دارد که باعث کاهش درآمدهای دولتهای محلی نیز شده است.
۳. انگلستان
بازار بریتانیا با نگاهی خوشبینانهتر به سمت سال ۲۰۲۶ حرکت میکند.
- رشد قیمت: پیشبینی میشود قیمت مسکن در سال ۲۰۲۶ حدود ۲ تا ۴ درصد افزایش یابد. پیش بینی می شود میانگین قیمت خانه به حدود ۲۸۴ هزار پوند برسد.
- بهبود قدرت خرید: انتظار میرود با رشد درآمدها (که بیش از رشد قیمت مسکن است) و کاهش متوسط نرخ بهره، قدرت خرید مردم بهتدریج بهبود یابد.
- نرخ وام مسکن: با توجه به روند نرخ بهره، انتظار کاهش نرخ بهره تسهیلات مسکن در سال ۲۰۲۶ نسبت به ۲۰۲۵ را داریم.
۴. ژاپن
بازار ژاپن در سال ۲۰۲۶ تحت تأثیر اصلاحات مالیاتی و تقاضای خارجی باقی خواهد ماند.
- سرمایهگذاری خارجی: به دلیل ضعیف بودن ارزش ین و هزینههای پایین جذب سرمایه، جذابیت بازار ژاپن برای سرمایهگذاران بینالمللی (بهویژه در محدوده ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون ین) در سال ۲۰۲۶ ادامه خواهد یافت.
- توسعه شهری: پروژههای بزرگ بازسازی در برخی مناطق باعث افزایش ارزش املاک اطراف خواهد شد.
- اصلاحات مالیاتی: مشوقهای جدید برای نوسازی آپارتمانهای قدیمی و تمدید کسر مالیات وام مسکن، نقدینگی را در بازار فروش مجدد تقویت میکند.
۵. امارات
سال ۲۰۲۶ برای دبی سالی متعادل همراه با تفکیک بین بخش لوکس و میانرده خواهد بود.
- اصلاح قیمت: پیشبینی میشود قیمت آپارتمانهای میانرده ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یابد. دلیل این امر عرضه انبوه (حدود ۱۲۰,۰۰۰ واحد در ۲۰۲۶) است که از نرخ رشد جمعیت (۵٪) پیشی گرفته است. علت را میتوان اینگونه توصیف کرد که اساسا به علت جمعیت کم امارات طبقه متوسط نمی تواند تقاضای مسکن را افزایش دهد و از طرف دیگر بخش سرمایه گذاری خارجی بیشتر به سمت بخش لوکس این بازار تمایل دارد پس در نتیجه با کاهش تقاضا در قسمت میان رده نسبت به بخش لوکس طرف هستیم و قیمت کاهش پیدا می کند.
- بخش لوکس: برخلاف بخش میانرده، ویلاهای لوکس و املاک ساحلی مقاوم باقی مانده و احتمالا ۳ تا ۵ درصد افزایش قیمت خواهند داشت.
- بازده اجاره: مناطق لوکس بازدهی مناسبی معادل ۶ تا ۸ درصد را حفظ خواهند کرد.
۶. ایران
پیشبینی بازار مسکن ایران نشاندهنده تداوم وضعیت رکودی است.
- دلایل رکود: کاهش قدرت خرید مردم برای تقاضای مصرفی و عدم جذابیت سرمایهگذاری در این بخش از عوامل اصلی رکود هستند.
- چالشهای کلان: تغییرات دموگرافیک (پیری جمعیت و کاهش ازدواج)، کاهش رشد اقتصادی و قوانین محدودکننده شهری به این رکود دامن میزنند.
- ریسک سرمایهگذاری: بازار با بحران نقدشوندگی و ریسک بالای “فریز شدن” پول در ملک مواجه است.
خلاصه وضعیت در یک نگاه:
|
کشور |
وضعیت پیشبینی شده برای ۲۰۲۶ |
محرک اصلی |
|---|---|---|
|
آمریکا |
بهبود نسبی مقرونبهصرفه بودن |
کاهش نرخ بهره فدرال رزرو |
|
چین |
رکود عمیق و بحران بدهی |
کاهش شدید سرمایهگذاری ثابت |
|
انگلستان |
رشد ملایم قیمت (۲-۴٪) |
پیشی گرفتن رشد درآمد از قیمت مسکن |
|
ژاپن |
مثبت برای سرمایهگذاری خارجی |
ضعیف بودن ین و بازسازیهای شهری |
|
دبی |
اصلاح در میانرده، ثبات در لوکس |
عرضه بالای واحدهای جدید |
|
ایران |
تداوم رکود سنگین |
کاهش قدرت خرید و ریسک نقدشوندگی |
