است در حالیکه تصور عموم بر این است که شاخص قیمت در یک منطقه خاص حول محور یک قیمت ثابت قرار دارد ولی اسکن اکو ایران این فرضیه را رد می کند و میکروسکوپی نشان میدهد یک بافت قیمتی وسیعی در هر منطقه تحت تاثیر عواملی نظیر عمر سازه (نوساز:صفر تا ده سال، بازسازی شده: ۱۰ تا ۲۰ سال و فرسوده بالای ۲۰ سال)، بافت محله، دسترسی و تقاضای پایدار وجود دارد که این گستره قیمتی را از ۳۰ الی ۳۰۰ میلیون تومان گسترده میکند. . این محدوده از دامنه جنوبی البرز در منطقه ۴ آغاز میشود و با عبور از بافت های میانی در مناطق ۸ به مناطق قدیمی تر ۱۳ و ۱۴ در جنوب شرق تهران ختم میشود. این امتداد شمالی جنوبی منجر شده تا وضعیت بازار ملک در این مناطق از لحاظ تعداد معاملات و طیف قیمتی متفاوت باشد.
تحلیل ساختار قیمتی منطقه ۴ و ۸
بخشهای شمالی منطقه ۴ که به مناطق برخوردار شمال تهران و منطقه ۳ متصل میشوند نظیر بخش هایی از پاسداران، شیان_لویزان، هروی و حسینآباد قیمت واحدهای نوساز لوکس با متراژهای بالا، در ماه اخیر به بازهای در حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. در همین نیمه شمالی، اما در محلاتی با کیفیت کالبدی متوسطتر نظیر قاسم اباد و قنات کوثر، قیمتها تعدیل شده و در محدودهای نزدیک به ۱۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع تثبیت شدهاند. این سطح قیمتی، بازتابی از ترکیب مطلوبی از کیفیت ساخت، متراژ بالا، دسترسی مناسب و همجواری با پهنههای گرانقیمت شهر است.
با حرکت به سمت نواحی شرقی منطقه ۴، بهویژه در محله حکیمیه، ساختار قیمتی دوگانهای مشاهده میشود. در پروژههای نوساز، قیمتها حول ۱۳۰ میلیون تومان ، در حالی که واحدهای قدیمیتر با عمر بالای ۲۰ سال و متراژهای کوچکتر، در بازه ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان معامله میشوند. در تهرانپارس غربی نیز الگوی مشابهی قابل مشاهده است؛ در بخشهای جدیدتر و مدرنتر، آپارتمانهای لوکس با قیمتهایی از حدود ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع آغاز میشوند، اما در بخشهای قدیمیتر همین محدوده، قیمتها به سطوح ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان کاهش مییابد. این شکاف قیمتی نشاندهنده نقش تعیینکننده سن بنا و کیفیت ساخت در ارزشگذاری واحدهای مسکونی است.کف قیمتی بازار مسکن منطقه ۴ در محلاتی نظیر شمیراننو، بخشهایی از جوادیه تهرانپارس شکل گرفته است؛ جایی که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود زیر ۶۰ میلیون تومان میرسد. حتی در برخی بخشهای خاص از محدوده، بهدلیل فرسودگی بافت، متراژهای کوچک و کیفیت پایینتر بنا، قیمتها تا سطح ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع نیز گزارش شده است.
در مجموع، ساختار قیمتی منطقه ۴ را میتوان نمونهای روشن از بازار مسکن چندلایه دانست که در آن، متغیرهای مکانی، کالبدی و کیفیتی نقش تعیینکنندهتری نسبت به مرزهای اداری منطقه ایفا میکنند.
بازار مسکن در منطقه ۸ تهران نسبت به منطقه ۴ واقع در شرق پایتخت، از منظر رفتار قیمتی یکدستتر ارزیابی میشود؛ زیرا بخش قابلتوجهی از تقاضا در این منطقه ماهیت مصرفی و پایدار دارد. ، هستههای نوساز و پرتقاضای منطقه ۸ شامل نارمک، هفتحوض و مدائن قرار دارند که سطح قیمتی بالاتری را به خود اختصاص دادهاند. در این محلات، بهخصوص در پروژههای نوساز و لوکس، قیمتها از حدود ۱۵۰ میلیون تومان آغاز شده و در برخی سازههای شاخص مدائن به بازه ۱۸۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع نیز رسیده است.
غربیترین نواحی منطقه ۸ شامل محلاتی مانند مجیدیه، فدک و کرمان، ساختار قیمتی پایینتری نسبت به هسته مرکزی و شرقی دارند. در این محدودهها، غالباً بافت قدیمیتر و متراژهای کوچکتر مشاهده میشود و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سطحی پایینتر تثبیت شده است. این روند در محلات وحیدیه و تسلیحات تشدید میشود؛ بهطوریکه در واحدهای قدیمی، قیمتها در برخی موارد به زیر ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع نیز کاهش مییابد و کف قیمتی منطقه ۸ را شکل میدهد.
در منطقه ۸ نیز کیفیت بافت، سن ساختمان و جایگاه محلهای نقش تعیینکنندهای در ارزشگذاری واحدر مدهای مسکونی ایفا میکنند.
تحلیل ساختار قیمتی منطقه ۱۳ و ۱۴
تهراننو بهعنوان یکی از مهمترین پهنههای سکونتی منطقه ۱۳، بافت کالبدی ترکیبیای از واحدهای میانسال و قدیمی با نوسازیهای پراکنده است، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بسته به سن و کیفیت سازه، از حدود ۹۰ میلیون تومان آغاز میشود و در واحدهای نوساز یا بازسازیشده به سقفی در حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان میرسد. غلبه بافت قدیمی در این محدوده موجب شده حتی در واحدهای با عمر بنای بالا، بازسازی ظاهری و بهبود کیفیت داخلی نقش تعیینکنندهای در ارتقای سطح قیمت ایفا کند؛ بهطوریکه این واحدها عموماً در بازهای بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان معامله میشوند.
وجود دسترسی مناسب و تقاضای مصرفی پایدار به عنوان یکی از قدیمی ترین محلات تهران، پتانسیل قابل توجهی برای ورود بخش خصوصی و اجرای پروژههای نوسازی به ویژه در زمینه نوسازی و بلندمرتبهسازی در این محدوده ایجاد کرده و تهراننو را به یکی از نقاط مستعد بازآفرینی شهری در شرق تهران تبدیل کرده است. در این قسمت نیز قیمتها بیش از هر چیز تابع سن بنا، کیفیت ساخت و ریزموقعیت باشند.
منطقه ۱۴ در پهنه جنوبشرقی پایتخت با دسترسی به شریانهای اصلی نظیر خیابان پیروزی و بزرگراههای امام علی (ع) و محلاتی، بازار مسکن منطقه ۱۴ را به یکی از پهنههای مهم برای تحلیل بازار مسکن مصرفی و نوسازی شهری در جنوبشرق تهران تبدیل میکند.
در بخش جنوبغربی منطقه ۱۴ که شامل محلاتی نظیر دولاب، خاوران، آهنگران و محدودههای همجوار آن است و بهتدریج به بافتهای جنوبی شهر متصل میشود، ساختار قیمتی بازار مسکن به شکل محسوسی کاهش مییابد. در این پهنه، بهدلیل غلبه بافتهای قدیمی، فرسودگی کالبدی و سطح پایینتر خدمات شهری، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۵۰ میلیون تومان آغاز شده و و در محلههای محبوبتر مانند بخش هایی از پیروزی و نبرد تا بیش از ۱۰۰ میلیون تومان می رسد.
پیام سیاستی برای قانون گذاران
املاک و مستغلات از دیرباز تا کنون از مهم ترین دارایی های طبقه متوسط هر جامعه ای بوده اند. با از بین رفتن این دارایی از طریق فرسودگی و تشدید رکود طبقه متوسط دارایی خود و به ناچار طبقه اجتماعی و اقتصادی خود را از دست می دهد. رونق بخش مسکن یکی از راه های اصلی رشد اقتصادی و بازتوزیع ثروت است. اگر قانون گذاری ها به سمت کاهش بروکراسی و افزایش تسهیلات برای سرمایه گذاری برود امکان تعدیل نابرابری های قیمتی این بخش فراهم می شود. مضاعف بر این مسئله نابرابری در بافت شهری هر منطقه منجر میشود شهر به لحاظ زیباسازی شهری و اقتصاد شهری نیز دچار آسیب شود.
